Calculer la rentabilité d’un Airbnb à concept avant les travaux

La rentabilité reste un objectif : elle dépend de la ville, du bien, de la saison, de la gestion et de la réglementation, et nous n’en promettons aucune. Le calcul sert à autre chose : savoir ce qu’il faut réunir, avant d’engager l’argent.

Quatre lignes suffisent, dans cet ordre :

1. Les recettes : prix moyen payé × nuits louées. Le prix payé, pas le prix affiché.
2. Les charges : ménage, linge, énergie, entretien, assurance, comptabilité, commissions des plateformes, conciergerie si vous en prenez une.
3. Le budget de création : travaux, mobilier, conception, et l’achat du bien si vous achetez.
4. Ce qu’il reste : les recettes moins les charges, avant crédit et impôts. Ce reste se lit en face du budget.

Les recettes se posent avec les annonces comparables de votre secteur, le budget avec vos devis. En attendant, les repères publiés donnent un point de départ, à condition de savoir ce qu’ils mesurent.

Prenons un exemple. Il n’annonce aucun résultat. Ses quatre chiffres viennent tous de la love room, le seul segment où nous avons lu des prix payés mesurés, et de sources différentes : aucun lieu réel ne les réunit forcément. Pour un logement à concept, nous n’avons lu aucune mesure équivalente, et rien de mesuré n’établit qu’un Airbnb à thème se loue plus cher : c’est un objectif ou une hypothèse. Voir notre article sur l’Airbnb à thème.

• Le prix : 199 €, le prix médian réellement payé pour une nuit en love room, sur les séjours réservés via Love’nSpa (baromètre, janvier 2025 à août 2026). Une médiane, prise comme repère du prix moyen.
• Les nuits : 60 à 70 % d’occupation, soit 219 à 255,5 nuits sur 365. C’est le niveau visé par une simulation, pas une mesure (PriceLabs, 06/01/2026).
• Les charges : 30 à 40 % du chiffre d’affaires d’une love room, contre 20 à 25 % en meublé classique, selon Chambre des désirs (17/02/2026).
• Le budget : 35 000 à 70 000 € selon le standing, le budget total annoncé pour créer une love room (PriceLabs, 06/01/2026).

Deux cas bornent l’exemple : le cas bas prend 60 % d’occupation et 40 % de charges, le cas haut 70 % et 30 %.

Ce reste se lit en face du budget de 35 000 à 70 000 €. Ce n’est pas un bénéfice : le crédit et les impôts n’y sont pas, et une année ne ressemble pas à la suivante.

Ce que l’exemple ne compte pas

La liste de charges de Chambre des désirs ne cite ni le crédit, ni les commissions des plateformes. Or, selon le centre d’aide d’Airbnb, la plupart des hôtes aux frais uniques, déduits en totalité de leur versement, paient 15,5 % de frais de service. La page ne cite pas la France : seul votre compte donne votre taux et sa base de calcul. Si ce taux s’appliquait à toutes les recettes de l’exemple, sans être déjà compté dans les charges, le reste perdrait 6 755 € par an dans le cas bas, 7 881 € dans le cas haut (calcul Unspace).

PriceLabs range aussi dans son budget l’acquisition ou la rénovation du logement, sans les séparer. Si vous achetez le bien, c’est son prix réel qui compte. Les postes chiffrés pour une love room sont dans notre article sur sa création.

Sur TikTok, un exploitant affiche les chiffres de sa love room de Mâcon pour mars 2025 : 3 390,72 € de recettes, dont 89,9 % via Airbnb, et 1 944,27 € de bénéfice net, pour un projet d’un peu moins de 60 000 € (@alonsoimmo, 08/06/2025). Les commissions des plateformes sont son premier poste : 41,6 % de ses dépenses. Son calendrier montre une vingtaine de nuits louées sur 31 : 21 d’après notre comptage à l’image, qui peut confondre une nuit louée et une date bloquée.

Ces chiffres sont déclarés par leur auteur : un seul mois, qui ne vaut pas pour l’année, un seul lieu, jamais une moyenne du marché. Ils rappellent trois choses. D’abord le prix : divisées par ces 21 nuits, ses recettes, ventes additionnelles comprises, font environ 161 € par nuit louée (calcul Unspace), moins que les 199 € de l’exemple. Ensuite les commissions : un prix de nuit se lit net de ces frais. Enfin, son bénéfice ne se compare pas à notre reste : le tableau qu’il montre range un crédit parmi ses dépenses.

En love room, le samedi se paie 215 € en médiane, contre 180 € du lundi au jeudi, et le vendredi et le samedi font 54,3 % des arrivées (Love’nSpa, baromètre). Or une année ne compte qu’environ 104 nuits de vendredi et de samedi. Même toutes louées, les 219 nuits de l’exemple demandent encore 115 des 261 autres nuits, soit 44 %. Les 255,5 nuits en demandent 151,5, soit 58 % (calcul Unspace).

Dans le mois déclaré plus haut, d’après le même comptage, les 9 vendredis et samedis sont loués, contre 12 nuits sur 22 du dimanche au jeudi. Le résultat de l’exemple se joue donc en semaine, à un prix plus bas. Qui viendrait chez vous un mardi ? Mieux vaut y répondre dès le brief.

La saison déplace aussi le résultat. En love room, la demande est 2,25 fois plus forte en février qu’en juillet (Love’nSpa, baromètre). Un autre concept peut suivre un autre calendrier : pour les logements à thème, nous n’avons lu aucune mesure. Refaites donc le calcul mois par mois, avec un prix de semaine et un prix de week-end.

Notre calcul s’arrête avant le crédit et les impôts : ces lignes se font avec votre banque et votre expert-comptable. La réglementation, elle, peut changer le nombre de nuits possibles, donc la première ligne.

Des quatre lignes, le budget est la seule que vous fixez vous-même avant d’ouvrir. Le prix payé et le remplissage viendront du marché.

La 3D avant travaux sert à cela : arrêter les choix avant de dépenser. Sur un rendu, chaque matière, chaque meuble et chaque point lumineux devient une ligne. Ce qui ne sert pas l’histoire du lieu, à commencer par les accessoires d’un thème plaqué, se retire à l’écran, pas sur le chantier.

Viennent ensuite les plans cotés et la liste d’achats. Vos artisans chiffrent sur cette base, et leurs devis remplacent les fourchettes de cet article. C’est le chemin de la méthode Scénario : l’histoire du lieu d’abord, puis la 3D, puis les plans.

Tous les rendus sont sur la page des projets. À lire aussi : le prix de nuit d’un Airbnb haut de gamme et transformer un Airbnb classique en logement à concept. Pour parler de votre projet, vous pouvez réserver un appel.